【マンションの管理費と修繕費の問題】
マンション検討者必見。管理費・修繕積立金が上がってしまう6つの理由
分譲マンションの管理費や修繕積立費の毎月の支払いは家計にとって重荷に…
駅から徒歩で5～10分程度の立地で、通勤時間が短縮できる分譲マンションは、
マイホームを購入するときの第一候補に挙げられる方が多いかもしれません。
しかしマンションを購入する際、管理費と修繕積立金を支払い続けることを前提にしなければなりません。
今回はその管理費と修繕積立金について詳しく解説していきます。
管理費と修繕積立費とは？
マンションに住むと、毎月管理費と修繕積立費を支払うことになります。
管理費は廊下や階段などの共用部分の清掃や電球などの交換、消防設備などのメンテナンスや修理など
マンションの共用部を維持管理するため。
修繕積立金は外壁工事や防水工事、耐震工事やマンションのバリアフリー化をするために充当されます。
管理費と修繕積立費は固定とは限りません！
名古屋市内の分譲マンションを購入した際、
支払う一般的な管理費は9,908円、修繕積立費は5,875円です。
駐車場代を含めると、毎月の総額は24,266円で、
仮に35年間住み続けたとしたら総額で約1,019万円にもなります。
管理費や修繕積立費は、マンションの規模や築年数によって変わってきます。
マンションが比較的新しいものなら、修繕積立費が少額で済む場合もありますし、
例えばキッズルームなどが併設されているようなら管理費は高額になります。
仮に35年間、毎月支払う管理費と修繕積立費の金額が変わらなければ、家計のやりくりはしやすいのかもしれません。
しかしマンションの管理費や修繕積立費は、値上げされる可能性もあります。
管理費が値上げされる理由として、突発的な天災や事故などが挙げられます。
修繕積立費が値上げされる理由として以下の5つが考えられます。
■初期設定額が低く設定されていた
■段階増額積立方式となっていた
※年数が経つにつれて修繕積立費が上がっていく方式。
均等積立方式なら修繕積立費が上がることはほとんどありません。
■修繕費の相場が上がった
最近の人手不足により、職人が集まりにくいため人件費が高騰して、結果として修繕費が上がってしまった。
■計画になかった大規模修繕を行うことになった
築年数の経ったマンションだとバリアフリー化されていないことや、さまざまな設備が古くなってしまったため、
バリューアップ工事を行うことで修繕積立費が値上げされた。
■管理会社にまかせっきりにしていた
これ以外に管理費や修繕積立費が値上げされるもう一つの理由があります。
それは管理費や修繕積立費の滞納によるものです。
管理費や修繕積立金の滞納
さまざまな理由で管理費や修繕積立金を滞納される方がいます。
滞納が分かった時点で大家は通知文書での督促を開始。
管理会社による電話や訪問での督促でも支払われない場合、内容証明を送って支払いを促します。
大家は見込まれる収入が減ってしまえば補填することになりますし、
未払いの管理費が増えれば管理コストも上昇します。
平成30年度マンション総合調査の結果報告書によると、
管理費等の滞納が発生しているマンションは24.6％にのぼります。
昭和54年以前に建てられたマンションの管理費等の滞納割合になると36.9％と高く、
築年数が古くなるほど管理・修繕に必要な費用が高くなる傾向があるため、中古マンションを購入するときは注意が必要です。
物件価格が手ごろだからと言って、築古のマンションを購入するのではなく、
管理費等の滞納がない物件なのか調べてから購入するべきです。
「限界マンション」問題
マンションと戸建ての一番大きな違いは、所有者の人数が「多い」か「少ない」か、です。
マンションの場合、少なくても十人、多いときは数百人の所有者がいます。
管理や修繕はその全員がお金を出し合います。
建物を守るために共同で修繕費用を払いますが、一度劣化が始まり退去する人が増えてくると、修繕費用が集まりにくくなります。
修繕費用が払えないとますます劣化が進むことになります。
その悪循環に陥ったマンションでは40年ほどでもう人が住めない、という状態になってしまうことも。
こういったマンションは「限界マンション」と呼ばれ、社会問題化しています。
「まだ築15年の中古マンションだから」と購入を検討するときには、
一度立ち止まって「あと40－15＝25年しか住めないマンション」でもいいかどうか、よく確認してみる必要があります。
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管理費や修繕積立費は自己所有のため、支払う必要がありません。
分譲マンションを購入した時と比較すると、
管理費・修繕積立費分である約25,000円／月の節約ができる訳です。
好立地のため資産性が高いことも魅力。
資産性が高いということは、銀行の評価も得やすいためローンの審査も通りやすくなります。
何かの都合で引っ越しを余儀なくされたときに、売却することも人に貸して収入を得ることも可能です。
分譲マンションを購入した際、マンションの管理組合に所属しなければならず、貴重な時間を管理組合の活動に当てることになります。
しかしデュープレジデンスなら、その煩わしさもありません。
管理費や修繕積立費の支払いに疑問を持ったら、デュープレジデンスを選択肢のひとつに
住宅を購入するには多額の資金が必要であり、何度も購入することは難しいはずです。
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マンションの管理費・修繕費について考えた結果、
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| ●この記事を書いたのは…
DUPレジデンスライフスタイルコーディネーター
横井 彩織 |
